Во время кризиса покупатели недвижимости опасаются приобретать квартиру в строящемся доме. А вдруг девелопер не закончит проект? Что будет с деньгами? Для безопасной сделки по договору долевого участия используют счет эскроу. Рассказываем, в чем суть и почему этот способ — самый надежный.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости
Рынок недвижимости в России восстанавливается. Продажи квартир в новостройках с использованием ипотеки уже достигли прошлогодних значений, говорит Артур Ахметов, директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру. Банки смягчают политику по размеру первоначального взноса в сделках на первичном рынке — так, Сбербанк и Альфа-Банк уже снизили его до 15%. Эксперты считают, что после летнего затишья и сентябрьского периода «back to school» начнется рост продаж.
16 сентября состоится очередное заседание Центробанка по ключевой ставке, но пока она держится на уровне 8% годовых. Средняя ставка по ипотеке на «вторичку» на 1,5—2% выше ключевой. Льготную ипотеку на новостройки выдают под 7% годовых, а сами застройщики предлагают ипотеку по 0,1% и даже 0,01% годовых.
Для тех, кто готов приобрести жилье еще на этапе строительства, рассказываем про одно из условий безопасной сделки — счет эскроу.
Как сейчас покупают строящееся жилье
Многие покупатели выбирают жилье еще на этапе строительства и заключают договор с девелопером. Раньше деньги за объект сразу уходили застройщику, но в случае замораживания проекта дольщики могли остаться и без средств, и без квартир, а некоторые вынуждены были еще и платить ипотеку по повышенной ставке до сдачи объекта строительства.
С 2019 года действуют новые правила приобретения недвижимости на первичном рынке. Теперь средства покупателей хранятся на счетах эскроу, а застройщик использует собственные деньги или привлекает проектное финансирование от банка (проще говоря, берет кредит на свой проект). Деньги покупателей он может получить только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Счет эскроу — это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя. Средства передают продавцу после того, как он исполняет обязательства, заранее прописанные в договоре. Считается самым безопасным способом проведения расчетов. Деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.
Как счет эскроу работает при покупке новостроек и почему это надежно
Застройщик, прежде чем начать строительство, открывает в банке расчетный счет. Покупатель после того, как определяется с выбором, заключает с девелопером договор долевого участия. Еще один договор — об открытии счета эскроу — подписывают все три стороны: покупатель, застройщик и банк. На счет эскроу дольщик вносит деньги за выбранную им квартиру. Средства хранятся в банке до тех пор, пока застройщик не выполнит все обязательства по договору долевого участия. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, банк перечислит деньги со счета эскроу на расчетный счет девелопера. А покупатель получит свою квартиру и оформит ее в собственность.
Такие сделки проводят и с использованием ипотеки. Причем оформлять ее можно в любом банке, а не только в том, где у застройщика открыт расчетный счет. Сумма первоначального взноса, а затем и остальной жилищный кредит зачисляются на счет эскроу после заключения договора долевого участия. Заемщик вносит платежи согласно ипотечному договору и ждет, когда объект сдадут в эксплуатацию. За это время он может даже рефинансировать кредит, если появятся более выгодные предложения.
Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой
Выбор пользователей Банки.ру
Название Мин. ставка
Семейная ипотека
Росбанк
от 3.95%
Подробнее
Подать заявку
Вторичное жилье
ВТБ
от 9.9%
Подробнее
Подать заявку
Готовое жилье
Альфа-Банк
от 9.89%
Подробнее
Подать заявку
Готовое жилье
Московский Индустриальный Банк
от 9.95%
Подробнее
Подать заявку
С господдержкой
Банк Открытие
от 6.3%
Подробнее
Подать заявку
Смотреть все предложения
Особенности сделки с использованием счета эскроу
Для покупателя счет эскроу — это безопасность и сохранность денег до момента получения квартиры. Если застройщик не сможет закончить строительство, то покупатель не окажется обманутым дольщиком и вернет сумму, которая была заморожена, говорит Артур Ахметов.
— Есть и несколько нюансов. Во-первых, нет гарантии, что сроки строительства не увеличатся. Однако у застройщика есть стимул соблюдать их, так как он получит деньги покупателей только после сдачи дома в эксплуатацию. Во-вторых, если вы берете ипотеку, проценты за кредит при возврате денег со счета эскроу в случае расторжения договора долевого участия не компенсируются. Вы также остаетесь с ипотекой, но основной долг сможете покрыть с возвращенной суммы, — рассказывает эксперт. — В-третьих, несмотря на то, что счет эскроу открывается на физическое лицо, на эти деньги не получить проценты, как с вклада. Также за счет размещения средств в банке определяются условия проектного финансирования застройщика — кредит ему обходится дешевле, а значит, он может заложить в себестоимость более дешевое финансирование.
С ведением счетов эскроу застройщики все же берут часть денег за дополнительные услуги при бронировании.
— Сумма может доходить до 2% от стоимости квартиры. Эти деньги на счет эскроу не поступают — вернуть их не получится. Обычно такой взнос идет на фиксацию стоимости на некоторый период, организацию заключения договора и регистрацию сделки, — поясняет Артур Ахметов.
Какие еще есть варианты: банковская ячейка, аккредитив
Аккредитив
Клиент открывает счет и просит оформить на него специальный документ — аккредитив. В нем прописываются условия, при исполнении которых средства переходят продавцу. Разница в том, что счет эскроу можно закрыть только в присутствии всех сторон сделки, а для закрытия аккредитива достаточно одной стороны или банка. Кроме того, при аккредитиве, в отличие от эскроу, кредитор не контролирует сделку, он лишь посредник.
Банковская ячейка
Банковская ячейка — это просто сейф, в котором клиент банка хранит ценности. Покупатель недвижимости приносит деньги в банк, их закладывают в ячейку. После исполнения обязательства по договору и регистрации прав на квартиру продавец получает деньги.
Банк также, в отличие от эскроу, не контролирует процесс купли-продажи, он просто сдает в аренду место для хранения средств. Арендуют ячейку обычно на короткий срок — около месяца, пока идет подготовка к сделке. Такой способ подходит, скорее, для приобретения квартиры на вторичном рынке.
Что сейчас можно купить в новостройках Москвы
На рынке недвижимости Москвы сейчас много жилых комплексов, находящихся на этапе строительства. Девелоперы предлагают клиентам свою ипотеку по ставкам 0,1%, 0,01% годовых. Например, ЖК City Bay в районе Покровское-Стрешнево на северо-западе Москвы, на берегу Спасского затона. Квартиры там стоят от 8,9 млн рублей. В ЖК «Символ» в Лефортово стоимость квартир — от 10,5 млн рублей. В ЖК «Павелецкая сити» в Даниловском районе — от 13,9 млн рублей. Несколько жилых комплексов в Москве возводит компания Level. В «Level Причальный» квартиры стоят до 10,9 млн рублей. Подробнее о жилых комплексах и условиях застройщиков можно прочитать по ссылке.
