2022 год стал для рынка недвижимости и ипотеки годом проверки на прочность. Мы проанализировали, как менялись условия по жилищным кредитам и спрос на них с февраля. Будем дополнять материал после публикации информацией об изменениях на рынке.
Март
28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Ключевая ставка — это показатель, в соответствии с которым ЦБ кредитует российские банки. Соответственно, чем выше ставки для самих банков, тем выше ставки по кредитам для населения.
Ипотеку на вторичку в марте предлагали под 20–25% годовых. Такие условия для россиян были практически недоступны. Поэтому многие переключились на новостройки — их можно купить с помощью льготной ипотеки.
«Заемщики пытались успеть воспользоваться одобренными кредитными заявками, а также вложить средства в покупку недвижимости и оформить займы до роста ставок. В структуре выданных кредитов наблюдалось сокращение объемов выдачи рыночных займов и увеличение объемов по основным госпрограммам», — говорят аналитики Банки.ру.
Людям нужно было сохранить сбережения. Одни выбирали краткосрочные вклады, другие покупали недвижимость, поэтому выросли цены на жилье — примерно на 5%.
Апрель
Ипотеку по программе «Господдержка 2020–2022» на новостройки выдавали под 7% годовых, но 7 апреля ставку повысили до 12%. Увеличили и лимиты — до 12 млн рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн в остальных регионах России.
В этом месяце Центробанк дважды снижал ключевую ставку: сначала с 20 до 17% годовых, затем с 17 до 14% годовых. Но это не сделало рыночные программы более доступными. В апреле аналитики Банки.ру отметили максимальное снижение объема выданных за месяц кредитов год к году: −70,7% к апрелю 2021 года. Стоимость недвижимости продолжала расти в Москве и падать в регионах.
Май
Условия по «Госпрограмме 2020–2022» вновь изменились — ставку снизили с 12 до 9% годовых. Заемщикам разрешили увеличивать максимальные размеры кредитов до 15 и 30 млн рублей. Для IT-специалистов создали отдельную программу льготной ипотеки со ставкой 5% годовых. Банк России в третий раз снизил ключевую ставку — с 14 до 11% годовых. При этом спрос на недвижимость упал: люди откладывали покупку из-за неопределенности и неподъемных условий ипотеки.
«Темпы роста цен в Москве ушли в отрицательную зону. В столице квартиры на вторичном рынке подешевели в среднем на 0,6% (до 270,2 тыс. рублей). В Подмосковье темпы роста все еще оставались положительными, однако сократились до незначительной отметки — 0,2% (до 208 тыс. рублей)», — говорят аналитики.
Июнь
В июне ЦБ вернул ключевую ставку на уровень начала февраля — 9,5% годовых. Темп роста выдачи кредитов начал восстанавливаться (+81,4%).
«К началу июня средневзвешенная ставка постепенно снизилась до 6,17% и оказалась не только ниже уровней начала февраля, но и историческим минимумом в мониторинге ЦБ ипотечного рынка», — говорят аналитики Банки.ру.
Застройщики стали продвигать собственные льготные программы, ставки по которым опускались до 0,01% годовых.
«В 2022 году льготных ставок по госпрограммам оказалось уже недостаточно для восстановления спроса на рынке недвижимости. В результате сами застройщики были вынуждены начать субсидировать процентные ставки по кредитам. В некоторых случаях застройщики снижали ставки почти до нулевых отметок (то есть фактически предлагали рассрочку). Такой формат набрал свою популярность в конце весны — начале лета текущего года на фоне резкого падения спроса на недвижимость», — говорят аналитики.
Правда, в сентябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала предложения застройщиков «чисто маркетинговым ходом».
«Негативный новостной фон может усилить сомнения потенциальных заемщиков в отношении покупки квартир, замедлив и без того неустойчивую тенденцию восстановления спроса на рынке недвижимости», — говорят аналитики.
Июль и август
Новое снижение ключевой ставки — до 8% годовых — произошло в июле.
«За июль банки выдали ипотечных кредитов на 341,6 млрд рублей, что стало максимальным месячным объемом с марта текущего года, когда даже с учетом непростых экономических условий банки сумели выдать более 0,5 трлн рублей кредитов», — говорят аналитики.
Россияне стали чаще оформлять рыночную ипотеку, так как ставки существенно снизились. При этом падение цен на жилье замедлилось. По словам аналитиков, в Москве вторичное жилье подешевело на 0,7% (до 262,5 тыс. рублей), в Подмосковье также на 0,7% (до 152,4 тыс. рублей). Однако замедление оказалось временным, и уже в августе цены вновь ускорили снижение. В результате в целом за май — август стоимость московских квартир в среднем снизилась на 4,5%, при этом агентство IRN отмечало, что цены реальных сделок сократились еще существенней.
По данным РБК.Недвижимость со ссылкой на данные аналитиков «Авито-Недвижимость», снижение цен на вторичном рынке жилья Москвы в августе оказалось максимальным среди 33 других городов РФ, включая миллионники.
Сентябрь
Центробанк в шестой раз за год снизил ключевую ставку — до 7,5% годовых. Вслед за регулятором и сами банки должны были снизить ставки по ипотеке, но они и так были на уровне ниже докризисных значений.
«Снижение ключевой ставки затронуло больше неценовые условия кредитов. Например, Сбербанк и ВТБ снизили минимальный уровень первоначального взноса по ипотеке на вторичку с 15% до 10%. Кроме того, банки не стремятся существенно снижать ипотечные ставки, так как не исключено повышение ключевой в октябре, а следовательно, текущее снижение в таких реалиях было бы нецелесообразным», — говорит Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела банковских услуг Банки.ру.
В сентябре объявили об увеличении маткапитала в 2023 году на 12,4% — до 589,6 тыс. рублей на первого ребенка и до 779 тыс. на второго.
«Низких процентных ставок уже явно недостаточно для возвращения спроса и ценовой динамики на рынке жилья, наблюдавшихся в последние годы. В результате восстановление устойчивой тенденции роста цен на недвижимость может растянуться во времени и занять весь 2023 год», — считают аналитики Банки.ру.
