Представьте, что вы купили квартиру в кредит, но через несколько лет нашли новую — поближе к центру. Теперь нужно продать первый объект, который находится в ипотеке. Разбираемся, как это правильно сделать.
В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором». То есть квартира, на которую оформляется ипотека, находится в залоге у банка, пока не выплачен весь долг. Недвижимость гарантирует погашение займа и свободно распоряжаться ею не получится: придется спрашивать разрешение.
На что нужно разрешение банка?
- Перепланировка. Собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения ее стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
- Продажа.
- Дарение.
- Раздел при разводе. У супругов возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Если брачного договора нет, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение. Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка.
-
Как продать ипотечную квартиру
Собственнику квартиры нужно получить разрешение от кредитора. Для регистрации права собственности на другого владельца придется обращаться в Росреестр. А там указаны права банка на этот залог. Если квартира строится, потребуется еще и разрешение застройщика.
«Первое, от чего нужно оттолкнуться, — это остаток долга. Чем он меньше, тем легче продать квартиру, — говорит эксперт компании Nalog98.ru Александр Егоров. — Также важно, чтобы покупатель квартиры подошел под требования банка. Это нужно выяснить еще до заключения договора».
-
Покупатели ипотечного жилья — это, чаще всего либо риелторы, либо люди, у которых недостаточно свободных денежных средств для того, чтобы приобрести квартиру по рыночной цене, считает говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.
«Все дело в том, что сделки купли-продажи ипотечных квартир дисконтируются на 20–30% от рынка в силу наличия обременения», — рассказывает эксперт.
Сделка может проходить по нескольким сценариям.
1. Ипотека владельца квартиры переоформляется на покупателя. Вместе с ней в собственность переходит и квартира. Такая сделка проходит под наблюдением банка.
2. Покупатель передает владельцу квартиры деньги на погашение кредита. После этого можно проводить сделку вне зависимости от банка. Но погасить ипотеку можно и при проведении сделки. Тогда процесс будет регулироваться кредитором.
«Если у покупателя достаточно денежных средств на погашение оставшейся части кредитных обязательств продавца, тогда он выплачивает необходимую сумму банку, который снимает обременение в связи с исполнением обязательств по договору, а стороны спокойно регистрируют переход права собственности», — говорит Владимир Кузнецов.
3. Владелец квартиры досрочно закрывает ипотеку. На нее больше нет обременения, значит, можно продавать недвижимость.
«Разумеется, на каждом из этапов могут возникнуть свои нюансы, поскольку банк может отказать какой-либо из сторон в согласовании сделки либо сама сделка может сорваться из-за слишком продолжительных раздумий банка и неготовности покупателя долго ждать и так далее, но концептуально важным является тот момент, что продажа ипотечной квартиры, во-первых, возможна, а, во-вторых, в ряде случаев является даже выгодной, причем как для покупателя, так и для продавца», — заключает Владимир Кузнецов.
При этом стоит учитывать: если квартира была в собственности менее пяти лет, собственнику придется заплатить 13% налога с доходов. При расчете суммы учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита.