В июле 2022 года средний срок ипотеки в России составил 22,9 года. Но что делать, если нужно погасить кредит досрочно? Какой способ выбрать?
Существует два варианта досрочного погашения ипотеки: сокращение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа. Какой выбрать — зависит от вашей финансовой ситуации. Оцените, что сейчас важнее: снизить текущие расходы или общую переплату.
Сокращение срока ипотеки
Этот способ позволяет снизить переплату по ипотеке. Ежемесячный платеж состоит из двух частей: основного долга и процентов. В случае с сокращением срока кредита часть основного долга увеличивается, а процентные выплаты по кредиту уменьшаются. Сам ежемесячный платеж не меняется.
Уменьшение ежемесячного платежа
Долг по ипотеке сокращается. Но банк не уменьшает срок кредита, а пересчитывает в сторону снижения размер ежемесячных платежей. Эта схема удобнее в случае форс-мажора — если, например, снизится доход.
Что советует эксперт
Досрочное погашение принесет ощутимый эффект в снижении переплаты, если начать делать это как можно раньше, говорит Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковский услуг Банки.ру.
«Ошибочно думать, что сначала нужно собрать крупную сумму и только потом вносить досрочный платеж. Из-за аннуитетной схемы расчета ежемесячных платежей, которую применяют в ипотеке большинство банков, примерно до середины кредита бо́льшую часть платежа составляют проценты, а оставшуюся — основной долг. Поэтому нужно вносить в платеж дополнительно хотя бы 5–10 тысяч рублей, — говорит Инна Солдатенкова. — Для экономии на переплате досрочное погашение стоит делать с сокращением срока кредита. Вносить досрочный платеж следует именно в дату ежемесячного платежа. В этом случае вся дополнительная сумма пойдет в счет погашения основного долга. Если же внести досрочный платеж в другую дату, банк с большой долей вероятности спишет большую часть в счет погашения процентов, и экономии от такого платежа вы не увидите».
Эксперт также советует уточнить у банка, нет ли ограничений на сумму досрочного платежа. Встречаются случаи, когда кредитные организации устанавливают его минимальный размер в сумме не менее ежемесячного платежа.
Пример расчета
Рассчитаем каждый вариант досрочного погашения на примере ипотеки в 6 млн рублей по ставке 10,9% годовых. Ежемесячный платеж — 62 тысячи рублей. Переплата — 8,7 млн рублей.
Предположим, что через год у вас появилась возможность каждый месяц тратить по 20 тысяч рублей на досрочное погашение.
В случае с сокращением срока кредита: переплата будет уже 4,3 млн рублей, а экономия — 4,4 млн рублей.
В случае с уменьшением ежемесячного платежа: переплата будет 5,8 млн рублей, а экономия — 2,8 млн рублей.
Если у вас, например, появилась возможность выплатить в счет досрочного погашения сразу 1 млн рублей:
В случае с сокращением срока кредита: переплата будет уже 4,5 млн рублей, а экономия — 4,2 млн рублей.
В случае с уменьшением ежемесячного платежа: переплата будет 7,3 млн рублей, а экономия — 1,3 млн рублей.
Что делать, когда погасил ипотеку
1. Проверить, дошел ли платеж
Если последний платеж — досрочный, предупредите об этом банк, напишите соответствующее заявление. После внесения проверьте, дошли ли деньги. Это можно сделать в офисе или в мобильном приложении кредитора.
2. Заказать справки
В банке получите справку о полном погашении кредита, выписку о состоянии кредитного счета, которая подтверждает нулевой остаток, закладную с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме — она нужна, чтобы снять обременение с недвижимости.
3. Снять обременение
Подайте в МФЦ заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. С собой возьмите паспорт, закладную, договор ипотеки, свидетельство о праве собственности. То же самое можно сделать в личном кабинете на сайте Росреестра. Спустя несколько дней информация в ЕГРН будет обновлена.
