Что лучше — купить квартиру в ипотеку или арендовать жилье? Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов: зарплаты, состава семьи, планов на будущее, требований к качеству жизни. Вот, например, два противоположных мнения.
Аня, выпускница журфака: «Зачем ввязываться в эту кабалу и зависеть от банка ближайшие 10–20–30 лет? Тем более, сейчас вообще трудно предсказать, что будет завтра. Ипотека — огромная ответственность, которую трудно потянуть одному. А для меня это еще и ограничения, к которым я пока не готова. Что если работы не будет? С арендой все гораздо проще. Закончатся деньги — поживу у родителей».
Марина, стоматолог: «У меня сейчас ипотека, осталась пара платежей до ее полного погашения. В самом начале, когда только подписывала договор, думала: "Зачем все это надо? Где возьму 4 млн, если уволят?" Приходилось себя немного ограничивать, пару отпусков проводила на даче. Но у меня теперь своя недвижимость, которой могу распоряжаться как хочу: делать ремонт на свой вкус, сдать, продать».
Мы поговорили с экспертами, узнали за и против и сравнили условия аренды и ипотеки при одном и том же ежемесячном денежном лимите на решение квартирного вопроса.
Что и сколько стоит: считаем на конкретном примере
Представим, что есть ежемесячный лимит на квартиру — 65–70 тысяч рублей месяц. Их можно потратить на аренду или на ежемесячный взнос по ипотечному кредиту. Сравним условия в том и в другом случае при сроке ипотеки в 20 лет.
Вариант первый: снимать жилье
За 65 тысяч рублей можно снять, например, двухкомнатную квартиру в Москве в пределах 3–4 станций от кольцевой линии метро. За 20 лет придется отдать хозяину 15 млн 600 тысяч рублей: 65 000 * 12 * 20. Все это при условии, что стоимость аренды не изменится.
Вариант второй: взять ипотеку
Ежемесячный платеж около 65 тысяч рублей может быть при варианте:
- Стоимость недвижимости — 8,5 млн рублей
- Ставка — 9,9% годовых (рыночная ставка по ипотеке на готовое жилье, данные на июль 2022 года)
- Первоначальный взнос 20% — 1,7 млн рублей
- Сумма кредита — 6,8 млн рублей
За 8,5 млн рублей можно приобрести на вторичке однокомнатную квартиру в пределах МКАД или 2-3-комнатную квартиру за МКАДом.
Если рассматривать покупку квартиры на первичном рынке, то в пределах МКАД можно купить евродвушку или даже двухкомнатную квартиру от 45 до 60 квадратных метров в бюджете 11 млн рублей со сроком сдачи до начала 2023 года. При этом ежемесячный платеж по программе «Господдержка 2020–2022» в ВТБ, например, будет около 70 тысяч рублей:
- Стоимость недвижимости — 11 млн рублей
- Ставка — 6,7% годовых (программа «Господдержка 2020–2022»)
- Первоначальный взнос 20% — 1,7 млн рублей
- Сумма кредита — 9,3 млн рублей
Можно найти варианты с еще меньшими процентными ставками — 0,01%, 0,1% и 1,99% предлагают застройщики вместе с банками-партнерами. Подробнее — по ссылке.
Когда стоит выбрать ипотеку
Если есть уверенность в доходе на ближайшие 5–10 лет, стоит выбрать ипотеку, считает Алексей Давыдов, инвестор в недвижимость, соучредитель УК «ДАЛИ»:
«При этом оптимально закрывать кредит за 3–5–7 лет, чтобы избежать огромных переплат по процентам. Этот вариант также подойдет, если есть средства на существенный первоначальный взнос, благодаря чему ежемесячный платеж становится значительно меньше платежа по аренде».
Ипотека выгоднее, когда ежемесячный платеж меньше или равен ежемесячному арендному платежу, а в приобретаемой квартире уже есть мебель и ремонт, считает Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent:
«Но в случае с новостройкой квартира часто идет без ремонта, первое время в ней нельзя жить. Поэтому нужно быть готовым к одновременным платежам и за аренду текущей квартиры, и за ипотеку, плюс к тратам на ремонт, покупку мебели».
Также ипотека удобнее, если нужно улучшить свои жилищные условия, переехать из старой собственной квартиры в новую, говорит Зубик.
«Можно взять низкую ипотечную ставку на новостройку (максимум 7% по программе «Господдержка 2020–2022»), где платеж будет ниже потенциального арендного. А после переезда и ремонта продать свою квартиру дороже и погасить часть долга по ипотеке, снизив платеж еще».
Кроме того, сейчас есть программы от застройщиков под 0,01% — еще один аргумент в пользу ипотеки.
«Но в этом случае вы должны быть уверены, что проживете в квартире более 5–10 лет, так как надбавка от застройщика идет около 20–30% от рыночной цены недвижимости, и окупаемость наступает после пяти лет оплаты ипотеки», — говорит Зубик.
Когда стоит выбрать аренду
Сделать выбор в пользу аренды стоит в ситуации, когда нет стабильной работы, есть перспектива увольнения либо ухудшения ситуации с доходами в ближайшее время, говорит Алексей Давыдов:
«Если вы можете арендовать квартиру за значительно меньшие деньги, чем ежемесячно платили бы по ипотеке, арендуйте, а разницу откладывайте на первоначальный взнос для будущей ипотеки».
В аренде можно допустить просрочку, и не будет последствий для кредитного рейтинга, а с ипотекой так не получится, говорит Виктор Зубик:
«Еще аренда выгоднее в случаях выбора определенного района. Например, для вашей работы или для школы ребенка нужна именно эта часть города, но стоимость квартиры в ней высокая или нет хороших вариантов».
Плюсы и минусы ипотеки и аренды
|
Ипотека |
Аренда |
|
|
Плюсы |
Недвижимость переходит в собственность покупателя Можно взять кредит по ставке от 0,01% годовых После выплаты ипотеки можно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению Можно использовать льготы и маткапитал Можно зарегистрироваться и пользоваться социальными услугами (поликлиника, школа, детский сад и пр.) без дополнительной временной регистрации |
Нет привязки к одной квартире, можно переезжать при необходимости Не нужно больших накоплений — изначально деньги понадобятся на залог и оплату 1–2 месяцев Не нужно собирать большой пакет документов |
|
Минусы |
Нужны средства для первоначального взноса На некоторые действия до выплаты всей ипотеки нужно разрешение банка (например, на продажу или перепланировку) За просрочку — штрафы и ухудшение кредитной истории Квартиру могут забрать за долги Придется потратить деньги на ремонт, если квартира в новостройке или «убита» Необходим большой пакет документов для оформления |
Хозяин квартиры, когда захочет, попросит выехать Интерьер может не подойти, ремонт под себя сделать не получится Зачастую трудно найти жилье, если есть животные или маленькие дети Жильцу может понадобиться регистрация, на которую хозяин не согласится |
8 вопросов, которые помогут выбрать
Выбирая между ипотекой или арендным жильем, нужно проанализировать свое финансовое состояние и понять, для каких целей приобретается недвижимость, считает Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО ХОЛДИНГ:
«У ипотеки и у арендного жилья разная целевая аудитория. К ипотеке склоняются молодые семьи, военнообязанные, семьи, использующие различные государственные программы, например, материнский капитал. Молодежь часто склоняется к арендному жилью. Причин для этого несколько. Во-первых, у большинства нет уверенности в том, что они смогут выполнить обязательства по ипотеке. Во-вторых, многие любят путешествовать и жить за границей больше года, и если возвращаются в родные края, то снимают жилье».
Прежде чем решить, что выбрать, можно ответить на несколько вопросов, говорит инвестор в недвижимость Алексей Давыдов:
- Достаточно ли моего дохода сейчас для ежемесячных платежей?
- Какой доход я буду получать через 5–10 лет, будет ли его достаточно?
- Как быстро я смогу восстановить свой доход в случае форс-мажора?
- Есть ли у меня средства на первоначальный взнос по ипотеке?
- Будет ли мне хватать средств, остающихся после платежа по ипотеке, на нормальную жизнь?
Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent предлагает также ответить на такие вопросы:
- Есть ли у меня деньги на ремонт и мебель?
- Сколько денег будет уходить на страховку в год?
- Сколько времени нужно платить ипотеку до заселения в квартиру?
«Идти в ипотеку можно, только просчитав все расходы. Ведь работать, чтобы оплачивать кредит и из последних сил закрывать платежи — путь неверный», — считает эксперт.
В итоге: что выбрать?
Аренда — это больше свободы, но когда обживаешься своими вещами, менять квартиру становится все сложнее и сложнее, говорит Артур Ахметов, директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру. Кроме того, нет гарантии, что собственник не повысит стоимость аренды:
«Ипотека дает возможность купить то, что нравится — квартиру мечты. Также сейчас много программ, которые позволяют выбрать комфортную ставку и ежемесячный платеж: "Господдержка 2020–2022", "Ипотека от застройщика", "Семейная ипотека". Кредит можно погасить досрочно и сэкономить на процентах, — говорит Артур Ахметов. — Недвижимость останется, распоряжаться ей можно будет как угодно. Кроме того, она будет расти в цене. Даже если вы решите поменять место жительства, квартиру можно продать, сдать в аренду, и аренда, возможно, будет покрывать большую часть ежемесячного платежа или компенсировать его полностью. Не забывайте про возможность вернуть налоговый вычет и направить эти деньги на погашение кредита».
Несколько советов от эксперта об экономии на ипотеке:
- Можно застраховать здоровье — это уменьшит ставку.
- Можно направить свободные деньги на досрочное погашение с уменьшением срока кредита и сохранением ежемесячного платежа — так срок кредита будет уменьшаться быстрее.