Банк России 16 сентября снизил ключевую ставку на 50 базисных пунктов — до 7,5% годовых. За 2022 год это уже шестое снижение. Как такая динамика влияет на ипотеку и что нужно учитывать заемщику при покупке квартиры, рассказала главный экономист главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Александра Львова.
Как развивается рынок ипотечного кредитования
Сегмент ипотечного кредитования начал восстанавливаться с мая 2022 года. Но еще в начале марта 2022 года, когда ключевая ставка была 20% годовых, ипотечные ставки по рыночным программам существенно увеличились, а потенциальные заемщики старались минимизировать свои расходы и отказывались от кредитов.
«В июле по сравнению с январем 2022 года ипотечные ставки снизились: в Москве — на 1,8%, до 6,1%, в Подмосковье — на 2,2%, до 5,8%. Также смягчаются и неценовые условия кредитования: например, в мае был увеличен максимальный размер кредита по льготной и семейной ипотеке в Москве и Московской области до 30 млн рублей, в июне отдельные банки увеличили срок ипотечных кредитов до 35 лет, — говорит Александра Львова. — Кроме того, спрос на ипотеку поддерживают партнерские ипотечные программы банков и столичных застройщиков по ставкам от 0,01% на весь срок кредитования».
По словам эксперта, на рынке жилья наблюдается тенденция к снижению цен на отдельный пул квартир и апартаментов, что также стимулирует спрос на ипотеку.
«В августе снижалась стоимость метра жилья в Московском регионе, ощутимее всего — в Москве. Спрос перетекает из Москвы в Новую Москву и Подмосковье из-за более дешевого жилья и того, что продавцы в Москве удерживают цены в ожидании осеннего оживления на рынке, — говорит Александра Львова. — Развитию ипотечного кредитования поможет продление программы семейной ипотеки: она будет распространяться на семьи, в которых ребенок родится до конца 2023 года, т. е. семьи смогут оформить ипотечный кредит по этой программе до 01.07.2024».
Как сейчас покупать новостройки
Деньги будущих владельцев квартир защищает схема покупки строящегося жилья через счет эскроу. Покупатель открывает такой счет в банке, который выбрал застройщик.
«Покупатель имеет право взять ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любой другой финансовой организации, которая предложила наиболее привлекательные условия, — говорит главный экономист ЦБ. — На этапе строительства заемщик также вправе рефинансировать свой кредит в другом банке. Как только дом будет сдан в эксплуатацию, люди получают свои квартиры, а банк передает их деньги девелоперу. Если строительная компания обанкротится, каждый ее дольщик сможет сразу и полностью вернуть всю внесенную сумму».
На начало августа 2022 года дольщики-покупатели строящегося жилья в Московском регионе разместили на счетах эскроу 2,8 трлн рублей. В Москве свои квартиры с использованием счетов эскроу получили около 57 тыс. граждан, а в Подмосковье — более 35 тыс. граждан.
«Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Получение страхового возмещения в таком размере возможно в ограниченный период: с даты поступления документов для регистрации сделки в Росреестр и до истечения трех месяцев с даты регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще лежат на счете, лимит страховой выплаты будет стандартный — 1,4 млн рублей», — говорит Александра Львова.
Как менялась ключевая ставка в 2022 году
С 9,5 до 20% годовых — 28 февраля, после начала спецоперации на Украине
17% годовых — 11 апреля
14% годовых — 29 апреля
11% годовых — 27 мая
9,5% годовых — 10 июня
8% годовых — 22 июля
7,5% годовых — 16 сентября
