Покупать квартиру или все-таки апартаменты? В чем разница? И какие ставки предлагают банки по ипотеке? Разбираемся вместе с экспертами.
Стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость
Количество сделок на рынке недвижимости еще не вернулось к уровню 2021 года, но растет от месяца к месяцу, сообщает ИРН. Эксперты ожидают нового всплеска продаж в конце сентября, когда закончится период back to school.
Для тех, кто хотел купить недвижимость, самое время, считает Артур Ахметов, директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру. Центробанк на каждом заседании снижает ключевую ставку — сейчас она находится на уровне 8% годовых. На этот показатель равняются банки, устанавливая ставки по рыночной ипотеке на 1,5–2 процентных пункта выше. Льготная ипотека на новостройки тоже снизилась до 7% годовых. Кроме того, застройщики активно продвигают свои программы, предлагают жилищный кредит по ставкам 0,1% и даже 0,01% годовых.
Вложиться можно не только в квартиру, но и в апартаменты. Разбираемся, в чем разница и какие недостатки и преимущества есть в каждом случае.
Что такое апартаменты
Апартаменты — это нежилые помещения, которые по условиям близки к жилой недвижимости. В них можно жить, как и в обычных квартирах, но нельзя регистрироваться постоянно. Апартаменты оборудуют в административных зданиях и домах, имеющих статус гостиниц или бизнес-центров. Часто такие объекты возводят на месте старых заводов и промзон, где жилое строительство запрещено.
Так как апартаменты считаются нежилыми помещениями, застройщикам не нужно создавать специальную инфраструктуру вокруг дома — строить поликлиники, садики и школы. Из-за этого цены на такую недвижимость ниже, чем на жилые квартиры, говорит Владимир Кузнецов, председатель Общероссийского профсоюза медиаторов.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Главное отличие апартаментов от квартир — это статус. Они являются нежилой недвижимостью. В них нельзя получить постоянную регистрацию — только временную по месту пребывания. Из-за этого, а также из-за отсутствия инфраструктуры апартаменты дешевле, чем обычные квартиры. Но из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей больше, как и имущественный налог. Разберем различия подробнее.
Критерий сравнения
Апартаменты
Квартира
Статус
Нежилая недвижимость
Жилая недвижимость
Возможность постоянной регистрации
Нет
Есть
Налог на имущество
0,5–2%
0,1%
Возможность налогового вычета
Нет
Есть
Инфраструктура от застройщика
Необязательна (застройщик сам решает, что сделать)
Обязательна в соответствии с законом (поликлиники, детсады, школы)
Технические нормативы
Не регулируются законами о жилых помещениях
Регулируются законами о жилых помещениях
Перепланировка
Нужно согласовывать
Нужно согласовывать
Льготные программы
Нет
«Господдержка 2020–2022», семейная ипотека, материнский капитал, выплаты многодетным семьям
Капремонт
За счет собственников
За счет взносов, фонда
«Уже более 3 лет на рынке обсуждают, приравнять ли апартаменты к жилой недвижимости. Но пока общей позиции по этому вопросы не выработали, — говорит Артур Ахметов. — Один из возможных вариантов — разработка единых стандартов в плане расходов на жилищно-коммунальные услуги. Но о том, чтобы уравнять апартаменты и квартиры в плане налогов и возможности регистрации, речи пока не идет».
Минусы и плюсы апартаментов
Вот какие основные минусы и плюсы апартаментов выделяет Алексей Давыдов, инвестор в недвижимость, соучредитель УК «ДАЛИ».
Минусы:
Более высокие коммунальные и налоговые платежи
Непостоянный состав жильцов, большая их часть — это арендаторы, которые будут постоянно меняться
Для застройщиков апартаментов нет требований по созданию инфраструктуры в виде ближайших детских садов и школ — их может и не быть рядом
Нельзя оформить постоянную регистрацию
Нельзя использовать льготные программы и маткапитал
Плюсы:
Цена при продаже обычно немного ниже аналогичных квартир (примерно на 7–15%)
Часто при продаже сразу предлагаются услуги управляющей компании, которая будет сдавать апартаменты в аренду и управлять ими, принося вам пассивный доход
Есть комплексы апартаментов, где застройщик обеспечивает жильцам сервис хорошего гостиничного уровня.
Что лучше покупать
Для личного проживания лучше покупать квартиру, для сдачи в аренду — апартаменты, считает Алексей Давыдов, инвестор в недвижимость, соучредитель УК «ДАЛИ»:
«Это общее правило, из которого бывают и исключения: в последнее время на рынке появляется много качественных комплексов с апартаментами, которые можно также покупать для личного проживания».
«Если покупатель не планирует постоянно проживать в апартаментах, то это хороший вариант, позволяющий сэкономить на цене покупки, — говорит Владимир Кузнецов. — Многие комплексы апартаментов удобны благодаря своему расположению, такая покупка может стать выгодным вложением».
Появление выгодных ипотечных программ и льготных кредитов на покупку жилья спровоцировало снижение спроса на апартаменты.
«Спрос на апартаменты значительно ниже спроса на квартиры — составляет примерно 10% от общего спроса на жилье, но держится уже продолжительное время, — говорит Алексей Давыдов. — Хотя в последнее время наблюдается одновременно две тенденции: спрос на апартаменты немного снижается, а их предложение на рынке — растет. При этом покупают апартаменты чаще в инвестиционных целях — для получения дохода от аренды самостоятельно или через управляющую компанию».
Ипотека на покупку апартаментов
На покупку апартаментов не действуют льготные программы ипотеки. Взять жилищный кредит можно по рыночным ставкам. Рассмотрим, что предлагают сейчас российские банки. Ежемесячный платеж указан с условием, что стоимость недвижимости 6 млн рублей, первоначальный взнос 900 тысяч рублей (15%), срок — 20 лет.
Банк
Ставка
Ежемесячный платеж
Максимальный срок
Максимальная сумма
ВТБ
10,2% годовых
49 894 рубля
до 30 лет
до 60 млн рублей
РНКБ
7,2% годовых
40 155 рублей
до 25 лет
до 100 млн рублей
Росбанк
8,2% годовых
43 295 рублей
до 35 лет
до 120 млн рублей
МКБ
9,69% годовых
48 173 рубля
до 30 лет
до 30 млн рублей
Московский индустриальный банк
9,95% годовых
49 047 рублей
до 30 лет
до 30 млн рублей
